עורך דין מקרקעין

התחום המשפטי בישראל מתחלק לשני תחומים מרכזיים, התחום הפלילי והתחום האזרחי.  בתחום האזרחי ישנם ענפים שונים והאחד המרכזיים שבהם הוא דיני מקרקעין ובענף זה נתמקד במאמר הנוכחי. נציג את הנושא בהרחבה באמצעות סקירה של תפקידו של עורך דין מקרקעין בנושאים המרכזיים בהם הוא עוסק בעבודתו היומיומית. נדון בין היתר, במכירת וקניית נדל"ן, היבטי מיסוי במקרקעין וייצוג משפטי בהליכים שונים.

ליווי עסקאות במקרקעין

עסקאות נדל"ן דורשות ליווי משפטי הן כאשר מדובר על עסקאות מסחריות והן כאשר מדובר על נכסים פרטיים. אחת מהעסקאות הנפוצות ביותר בתחום המקרקעין היא קנייה ומכירה של דירה או בית בשוק הפרטי. לרוב מדובר בעסקה הגדולה ביותר שמשק בית בישראל יבצע במהלך חיוו. בהקשר זה חשוב להבחין בין עסקאות של רכישת דירה חדשה מקבלן ובין רכישת דירת יד שנייה.

רכישת דירת יד שנייה

בכל עסקת רכישה של דירה יד שנייה נדרש ליווי של עורך דין מקרקעין מקצועי ומנוסה הן למוכר והן לקונה. בין תפקידיו העיקריים של עורך דין מקרקעין המלווה את הקונה הוא לברר את זהותו של המוכר ואת מצב זכויותיו בנכס. הדבר מתבקש על מנת להגן על הקונה מפני רמאות וקנייה של דירה ממוכר שהנכס לא באמת בבעלותו.

בהקשר זה ישנה חשיבות גם לבירור מצבו המשפחתי של המוכר ומכיוון שיש הלכת שיתוף במקרקעין כאשר מדובר בבני זוג נשואים יש צורך בהסכמת שני בני בזוג למכירת הנכס. העורך דין נדרש לברר את מצבו המשפחתי של המוכר ולוודא כי אין מניעה למכור את הנכס עקב סכסוך גירושין למשל.

עורך דין מקרקעין המלווה את הקונה של דירת יד שנייה נדרש לבדוק שמי שמציע את הדירה למכירה הוא אכן בעליו החוקיים של הנכס ושאין אנשים נוספים המחזיקים בזכויות בנכס.

ביצוע בדיקות מקדימות

על מנת לבדוק את הלגיטימיות של העסקה עורך דין לדיני מקרקעין נדרש לבדוק את נסח הטאבו של הדירה או לחילופין את אישור הזכויות מאת מנהל מקרקעי ישראל או החברה המשכנת על מנת לוודא שהמוכר רשום בתור הבעלים של הדירה ולהימנע ממצב של התחזות או הטעייה. עיון בנסח הטאבו מאפשר גם לקבל את המידע לגבי פרטי הנכס לרבות מספר החדרים, שטח הדירה והשטחים המוצמדים כמו חנייה ומחסנים.

בדיקת נסח הטאבו על ידי העורך דין מאפשר לוודא כי אין התחייבויות הרובצות על הדירה כלפי צד שלישי לרבות עקב עיקולים, משכנתא או זיקות הנאה. במידה והדירה אינה רשומה בלשכת רישום המקרקעין עורך דין מקרקעין יבדוק התחייבויות אלו אצל רשם המשכונות על פי מספר תעודת זהות של מציע הדירה למכירה.

תכנון מס מקדים

עורך דין לענייני מקרקעין כגון, עורך דין אורי גילת המלווה את הקונה של דירת יד שנייה נדרש גם להיבטי המיסוי הנלווים לעסקה. ישנם שני סוגי מיסים שיש לתת עליהם את הדעת בכל עסקת מכר של דירה, מס רכישה ומס שבח. עורך הדין של כל צד נדרש להסביר ללקוח את חבויות המס בהתאם למחיר אותו דורש המוכר ולטפל בתשלומי המס עם השלמת העסקה.

מס שבח

מס שבח מוטל על המוכר של דירה יד שנייה והוא מחושב בהתאם להפרש בין שווי הנכס בעת הרכישה לבין השווי שלה בעת המכירה. ישנם פטורים והטבות בהתאם להגדרת הדירה כדירה יחידה או דירה להשקעה וגם עקב מצבים אישיים המזכים בפטור. עורך הדין המלווה את המוכר נדרש לבדוק את נושא מס השבח והוא יכול גם לסייע בהקטנת גובה המס בתכנון מקדים.

מס רכישה

מס הרכישה הינו מס מקרקעין המוטל על הקונה של דירה יד שנייה וגם כאן גובה המס תלוי במצבו של הקונה ואם דובר בנכס היחיד שלו. בדיקת מיסוי מקדימה לגובה מס הרכישה אותו הקונה יידרש לשלם יכולה להיות בעלת משמעות כלכלית גדולה על הקונה והעורך דין נדרש לבדוק את הנושא.

הנושא של תכנון מס רלוונטי גם בכל הנוגע למקרקעין המועבר בהתאם לדיני צוואות וירושות לאחר הורשה של דירה.

חריגות בנייה והיטל השבחה

טרם  העברת הבעלות על דירת יד שנייה יש צורך לטפל בעבירות הבנייה ולטפל בנושא של היטל ההשבחה. עורך הדין שבודק את מצב הזכויות בנכס עבור הקונה נדרש לבדוק, בסיוע שמאי או איש בדק בית שהנכס נקי מחריגות בנייה ולוודא כי במידה וישנו כאלה הנושא יטופל טרם העברת הנכס. חשוב לדעת בהקשר זה כי עבירות בנייה עוברות עם הדירה לבעלים החדשים.

יש צורך להוציא אישור מהעירייה בדבר העדר של חריגות בנייה בנכס ושהמוכר מילא את חובתו כלפי הרשות המקומית בכל הנוגע להיטל ההשבחה. היטלי השבחה לרוב נוגעים לבתים צמודי קרקע או דירות גג שכתוצאה מאישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה קיבלו אישור לתוספת בנייה באופן המעלה את ערך הנכס. אין צורך שהמוכר יממש את התוכנית על מנת שיידרש לתשלום של היטל השבחה.

רכישה של דירה חדשה מקבלן

יש הבדל גדול בין תהליך קנייה של דירת יד שנייה לקניית דירה חדשה מקבלן והדבר בא לידי ביטוי גם בעבודתו של עורך דין מקרקעין סביב הליך הרכישה. מומלץ לכל קונה שלא להיכנס לעסקה שכזו ללא ליווי של עורך דין מקצועי מטעמו. תפקידו של העורך הדין הוא ללוות את הקונה לאורך שלבי העסקה, תוך ביצוע של כל הבדיקות הנחוצות על מנת לשמור על האינטרסים הכלכליים של הקונה.

בדיקת רקע כלכלית

עורך הדין המלווה את הקונה נדרש לבדוק את מצבו הכלכלי של היזם. עורך דין המנוסה בתחום יודע כיצד לבצע תחקיר עצמאי ולבחון את הרקע ההיסטורי, המשפטי והעסקי והמשפטי של הקבלן. עליו לבדוק אם קיימות תביעות משפטיות או תלונות העומדות כנגד הקבלן הספציפי לצד הרישומים לגבי הפעילות העסקית והוותק בתחום.

עליו לשים לב, הן לסיווג המקצועי של הקבלן והתקינות שלו לפעול בענף של דירות למגורים והן לסיווג הכספי בכל הנוגע להיקף העבודות שמותר לו לבצע. עורך דין מקרקעין נדרש לוודא כי ההיקף הכספי והסיווג של הקבלן אכן מתאימים לדירה אותה הקונה רוצה לרכוש. בנוסף עליו לבדוק אם הקבלן קיבל היתר בנייה מהרשות המקומית בהתאם לנדרש.

בעלות על הקרקע

עורך דין לדיני מקרקעין המלווה את הקונה מול הקבלן צריך לבדוק שהבעלות על הקרקע היא של הקבלן ושהקרקע נקייה מעיקולים ושעבודים. כאשר הנכס הנרכש נבנה על קרקע הרשומה במנהל מקרקעי ישראל, על העורך דין לוודא כי דמי החכירה ודמי ההיוון שולמו בהתאם לדין וכי תקופת החכירה הינה לטווח ארוך.

עליו לבדוק גם את נסח הרישום הספציפי לרבות את מספר החלקה והגוש שבו נבנית הדירה. כאשר מדובר על פרויקט הנבנה בעסקת קומבינציה והקרקע אינה שייכת לקבלן, עורך הדין צריך לוודא כי קיימת הערת אזהרה על שמו של הקבלן וכי לא תהיה מניעה לרשום הערת אזהרה על שמו של הקונה.

ניסוח חוזה המכירה

חשוב לדעת כי אין שום חובה לחתום על החוזה הגנרי שמציעה החברה הקבלנית וניתן לנהל משא ומתן על ידי עורך דין מקרקעין טרם החתימה על החוזה על כלל הסעיפים השונים. עורך הדין נדרש לוודא כי הסעיפים שסוכמו עם הקבלן אכן מופיעים בחוזה כפי שהוסכם. עליו לבדוק את המפרט הטכני המופיע בחוזה ולוודא פירוט נרחב ומדויק שיפשר עמידה על זכויות הקונה בעתיד.

בחוזה המכר יש לרדת לרזולוציות של עלויות, מחירים ותאריכי ביצוע לרבות בכל הנוגע למחיר הסופי של הדירה כולל המע"מ. יש לבדוק שהמחיר עליו הוסכם כולל הוצאות נלוות כמו, חניה, חיבור מים, חשמל וגז, הוצאות פיתוח, הכנה והתקנה של מערכת סולרית לחימום המים, הוצאות גינון והוצאות רישום בטאבו.

יש לוודא כי הקבלן אינו עושה שימוש במושגים מעורפלים בחוזה ושנקבע במפורש על תאריך סופי לרישום של הדירה בטאבו. יש להכליל בחוזה סעיף לגבי איחור במסירה ולהגדיר את הפיצוי בכל טווח של חריגה מצדו של הקבלן. חשוב לציין בחוזה שחריגה במועד המסירה מהווה הפרה מהותית של החוזה בין הצדדים.

ערבויות לטובת הרכוש

עורך דין מקרקעין המלווה רכישת דירה חדשה מקבלן נדרש גם לטפל בנושא העמדת הערבויות להשלמת הבנייה. הערבות צריכה להתאים לצרכיו של הקונה ולאפשר מימוש קל ויעיל במקרה בו הקבלן אינו משלים את הבנייה עקב פשיטת רגל. נושא הערבויות קריטי מכיוון שהדבר בעל משמעות כלכלית עצומה על רוכש דירה על הנייר במידה והבנייה לא תושלם.

ליווי שוכרים ומשכירים

עד כה עסקנו בשני תפקידים מרכזיים בה עוסק עורך דין לענייני מקרקעין, רכישת דירה חדשה וקנייה ומכירה של דירות יד שנייה. במסגרת עבודתו עורך דין המתמחה בתחום עוסק רבות גם בהשכרת דירות וליווי שוכרים ומשכירים, הן סביב עריכת חוזה השכירות והן סביב הפרה של החוזה, תביעת סעדים ופינוי של המושכר. על כך נרחיב כעת.

השכרת דירה

השכרת דירות מגורים היא עסקת המקרקעין הנפוצה ביותר בתחום ורבים בוחרים לעשות זאת ללא קבלת ליווי משפטי ותוך שימוש בהסכמי שכירות סטנדרטיים. חשוב לדעת שהדבר מהווה סיכון הן לשוכר והן למשכיר ולכל צד מומלץ להיעזר בשירותיו של  עורך דין מקרקעין על מנת להגן על עצמם כראוי.

חוזה שכירות בו לא ניתנת תשומת הלב הראויה לפרטים החשובים וללא התאמה אישית של החוזה למאפייני הנכס והדיירים עלול להוביל לקשיים רבים ובעיות בעתיד. עורך הדין המלווה את בעלי הדירה נדרש לוודא כי חוזה ההשכרה מגן על הלקוח שלו תוך כיסוי של מגוון תרחישים.

למעשה במסגרת החוזה יש לעגן את כללי הבית ולפרט את תחומי האחריות, הן של  השוכר והן של המשכיר. יש לפרט בחוזה את תכולת הדירה וכיצד יש לשמור עליה, תקופת השכירות הראשונית, אפשרות להארכה בהסכמה וסכום השכירות, הן לתקופה המוסכמת והן למקרה של הארכה. יש לקבוע מה מסעיפי החוזה מהותיים ואי קיומם יהווה הפרה המצדיקה פינוי מוקדם.

פינוי דייר סרבן

בתחום עבודתו של עורך דין לדיני מקרקעין המלווה משכירי דירות יש מקום חשוב להגשת תביעות לפינוי מושכר. חשוב להבין כי החוק מקנה הגנה על שוכרים אשר המחוקק רואה בהם הצד החלש ביחסים וכל דרישה פינוי של הנכס צריכה להיעשות על פי הדין ובאפיקים המשפטיים המתאימים.

בכל מקרה של דייר סרבן כלומר, דייר שלא עוזב בתום החוזה או מפסיק לשלם את שכר הדירה חשוב לפנות לעורך דין המתמחה בתחום. החוק אוסר בצורה מפורשת על בעלי נכסים לפעול באופן עצמאי ולפנות בכוח את הדיר הסרבן וכל פעולה כגון, הוצאת מיטלטלין, ניתוק תשתיות או החלפה של המנעול עשויות להיות הן עבירה פלילית והן עוולה אזרחית המצדיקה פיצויים.

האפיקים המשפטיים

במקרה של דייר סרבן ניתן לפעול בשני מסלולים שונים, תביעה לפינוי מושכר בהליך מהיר ותביעה אזרחית רגילה. בהליך המהיר יהיה ניתן לדון רק בפינוי המושכר ולא יהיה ניתן לתבוע את תשלומי העבר או את הנזקים שהדייר גרם לבעלי הדירה. תביעה רגילה מאפשרת לדון בכלל הנושאים אך בעל הדירה חשוף לתביעה נגדית וההליך עשוי להימשך זמן רב.

גם במקרה של קבלת פסק דין לפינוי המושכר הן בהליך המהיר והן בתביעה רגילה אין לנסות להוציא אל הפועל את פסק הדין עצמאית. יש לפנות בסיוע עורך דין מקרקעין להוצאה לפועל על מנת שזו תיישם את פסק הדין בהתאם למועד שקבע לכך בית המשפט. הפינוי בפועל יתבצע על ידי ההוצאה לפועל ובסיוע משטרתי במידת הצורך.

התחדשות עירונית ותמ"א 38

תחום נוסף בו עוסקים כיום עורכי דין מקרקעין הוא התחדשות עירונית. עורך הדין המייצג דיירים בפרויקטים בתחום נדרש ללוות אותם כבר בעת בדיקת הזכויות ומידת ההיתכנות של הפרויקט בהיבטים המשפטיים. העורך דין גם ינהל עבור הדיירים את המשא ומתן מול היזם תוך הבטחת ההגנה על האינטרסים של המיוצגים.

תחום התכנון והבנייה

עורכי דין מקרקעין עוסקים רבות גם בליווי משפטי של הליכי התכנון והבניה תוך פעילות מול וועדות התכנון השונות בכל הנוגע לקידום שינויי יעוד מקרקעין והשבחת נכסים. משרדי עורכי דין המתמחים בתחום זה אף מקדמים תכניות בניין עיר לשכונות הכוללות מאות ואלפי יחידות דיור. העבודה בתחום כוללת פעילות במגוון שלבים החל מתחילת ההליך התכנוני ועד לאישור הסופי של התכנית.

סיכום עורך דין מקרקעין

לסיכום הנושא, תחום דיני המקרקעין הינו רחב מאוד וניתן למצוא עורכי דין המתמחים בתתי נושאים שונים בתחום. כפי שציינו, המגע של רובנו עם עורך דין העוסק בתחום לרוב מתרחש בעת קנייה או מכירה של דירה חדשה או יד שנייה. חשוב להבין כי המקצועיות של עורך הדין המלווה עשויה להשפיע עליכם מבחינה כלכלית בצורה משמעותית עקב סכומי הכסף המעורבים.