דירת מגורים של חייב בהליך חדלות פירעון

חוק חדלות פירעון דירת מגורים – מהן ההגנות בחוק? כשמדברים על הליך חדלות פירעון, בדרך כלל האסוציאציות שעולות אינן חיוביות במיוחד. אם זה מכירת נכסים, ואם זה סגירת חובות. בכל מקרה, המציאות הנוחה של החייבים כנראה תשתנה, ואין ספק שאחד השיקולים המרכזיים שיש לשקול בהתלבטות אם להיכנס להליך חדלות פירעון, הוא בעלות על דירת מגורים.

חייב שיש לו דירה בבעלותו, ירצה לדעת באופן טבעי מהן המשמעויות של כניסה להליך. האם בית המשפט יורה לו למכור אותה? או שמא החוק דווקא מגן על בעלות של דירה כזאת? מה זה אומר בדיוק דירת מגורים של חייב בהליך חדלות פירעון? למה צריך עורך דין חדלות פירעון במקרה כזה? ואיך בוחרים את עורך הדין המתאים ביותר עבורנו? כל הפרטים במאמר שלפניכם.

מימוש דירת מגורים בהליך חדלות פירעון – מה זה אומר?

כל חייב שבבעלותו דירה, חושש מהרגע שהנכס שלו ,שהניב לו כל כך הרבה רווחים, או פשוט העניק לו ביטחון בכך שידע שיש לו קורת גג בכל מצב, יידרש להימכר. האם זה חובה? חוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי, בעיקרון, מעניק לחייבים הגנה יותר חזקה לדירות המגורים שבבעלותם (בהשוואה לחוק ההוצאה לפועל). ועדיין, צריך לדעת שלפי הפסיקה, וגם לפי החוק, יהיו מקרים שבית המשפט יחליט כן לחייב את החייב לממש את הדירה שבבעלותו.

מימוש דירת מגורים בחדלות פירעון לעומת פשיטת רגל

בעבר, בפקודת פשיטת הרגל, החייבים היו יכולים להימנע מלמכור, כלומר לממש כפי שנכתב כאן, את דירת המגורים שלהם. וזאת בהתאם לחוק הגנת הדייר, ובפרט סעיף 33 לחוק הגנת הדייר הקובע:

"החזיק אדם בנכס כשהוא בעלו או חוכרו-לדורות, או אחד הבעלים או החוכרים-לדורות, ופקעה זכותו בנכס מחמת מכירתו בהוצאה לפועל של פסק דין או של משכנתה או בפשיטת רגל, או מחמת חלוקת הנכס במשפט חלוקה או בהסדר קרקעות או מחמת חלוקתו על ידי רישום בפנקס הבתים המשותפים כאמור בסעיף 42 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, – יהיה המחזיק לדייר של בעלו החדש של הנכס, או של החוכר-לדורות החדש."

כלומר, בפשיטת רגל, אם פושט הרגל היה רשום כבעלי הנכס בלשכת רישום מקרקעין, או לחילופין במנהל מקרקעי ישראל. אותו פושט רגל עדיין יישאר בדירת המגורים שלו, גם לאחר שיממשו את הדירה. מה הכוונה? המעמד שלו יהיה "דייר מוגן" באותה הדירה. מה התוצאה של הליך זה? גם אם הנכס היה ממומש על ידי החייב, עדיין הוא היה נשאר בו, כלומר, הנכס היה נשאר "תפוס" על ידו ולא ניתן היה לפנות אותו מהדירה.

ההשלכה המיידית של זה היא שנכס כזה כנראה יהיה שווה פחות. הדבר היווה יתרון אדיר עבור חייבים שרצו למנוע את מימוש דירתם, על ידי כך שהתאפשר להם לגייס כסף "ולפדות" (לשלם) עבור שווי הזכויות הנמוך שלהם בדירה. כלומר, החייב היה מעביר לתיק את השווי הדירה "התפוסה", ובכך היה מונע את מימוש דירתו.

השינוי בחוק חדלות פירעון הוא דרמטי, היות וההגנה מכוח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, אותה הסברנו הרגע, בוטלה למרבה הצער. מה זה אומר? שדירת מגורים של חייב תוערך, מבחינת השווי שלה – "כדירה פנויה".

כך, מחיר השוק של הדירה יישאר עדיין ברמתו הסבירה, ולא ירד בצורה דרסטית כפי שהיה נהוג בעבר. הפועל היוצא מביטול סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, הוא שסכום הכסף שעל החייבים לגייס כיום על מנת "לפדות" את זכויותיהם בדירה, כנראה יהיה גדול יותר.

אולם חשוב להדגיש, לצד האמור, שגם כיום בחוק חדלות פירעון דירת מגורים, בחר המחוקק להעניק לחייבים הגנות משפטיות טובות מאוד וקבע תנאים, אשר יכולים להוביל במקרים מסוימים לתוצאה דומה, ולעיתים אף נאמר, יכולים להוביל לתוצאה טובה יותר עבור חייבים. כמפורט בהמשך המאמר.

אז מה הבשורה המשמחת בחוק חדלות פירעון? עבור החייבים?

הבשורה היא ששיקול הדעת לקבלת ההחלטה למכירת דירת מגורים של חייב בהליך חדלות פירעון, עבר לפיקוח מדוקדק יותר של בית המשפט. בית המשפט אמור לקיים בנושא דיון מעמיק, והנושים יצטרכו להסביר את עמדתם. אם אתם עדיין עוקבים, בטח הבנתם כבר שהדיון בבית המשפט הוא קריטי.

שטיחת הטענות שלכם באופן ברור וקוהרנטי בפני בית המשפט חשובה עד מאוד. וזו בדיוק הסיבה שבהליך חדלות פירעון בו מעורבת דירת מגורים של חייב, מאוד מומלץ להתייעץ עם עורך דין מנוסה בתחום, והוא גם יהיה זה שיטען בדיון עצמו על בסיס החוק והפסיקה הענפה בתחום.

הגנה על דירת מגורים של חייב – המקור בחוק חדלות פירעון

בחוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי, מופיעה התייחסות מפורשת מתי בית המשפט יכול להחליט שיש למכור את דירת המגורים של החייב:

229(ג) בית המשפט לא יאשר מכירת זכות במקרקעין כאמור בסעיף קטן (א) אלא אם כן מצא כי התקיימו כל אלה:

(1) התועלת שתצמח לנושים ממכירת הזכות האמורה גוברת על הנזק שייגרם ליחיד כתוצאה מכך, בהתחשב, בין השאר בגילם של היחיד ובני משפחתו הגרים עמו ובנסיבותיהם האישיות ובכלל זה מצבם הבריאותי;

(2) אין אפשרות סבירה לפרוע את החוב בדרך אחרת שפגיעתה ביחיד פחותה;

(3) ליחיד ולבני משפחתו הגרים עמו יהיה מקום מגורים סביר באזור מגוריהם התואם את צורכיהם, או שהועמד לרשותם סידור חלופי לתקופה שיקבע בית המשפט לפי הוראות סעיף קטן (ד) של מקום מגורים סביר באזור מגוריהם התואם את צורכיהם.

מהי זכאות לדיור חלופי לפי חוק חדלות פירעון דירת מגורים

כפי שכבר נוכחתם לראות, אם בית המשפט מחליט שיש לממש את זכויות החייב ולמכור את דירת המגורים. הממונה על הליכי חדלות פירעון יצטרך לדאוג לחייב ולבני משפחתו לדיור חלופי (דיור חלוף חדלות פירעון). כמובן שהדיור החלופי צריך להיות במקום מגורים סביר, ואזור המגורים צריך להיות מתאים להם.

אם בית המשפט יחשוב שלחייב תהיה יכולת לממן דירת מגורים בעתיד, המחוקק קבע, שעל הממונה לדאוג לו לדיור חלופי למשך ארבע שנים (48 חודשים). והחידוש הגדול יותר, ובעצם העיקרי בחוק, הוא שבית המשפט יכול לקבוע שהחייב יכול לקבל זכאות לדיור חלופי לכל חייו, אם בית המשפט יסבור שלא תהיה לו יכולת לממן דירת מגורים לאחר סיום ההליך.

מה קורה אם יש משכנתא על דירת המגורים?

אם יש משכנתא על דירת המגורים, או שכבר רשמו לגביה הערת אזהרה, לטובת נושה אחר, ברשם המקרקעין, הדיור החלופי יהיה רק ל18 חודשים, כפי שנקבע בסעיף 38(ג) לחוק הוצאה לפועל, או בהתאם לקבוע בשטר המשכנתא.

מה אומרים בפסיקה לגבי צווי מניעה לאיסור הליכי מימוש משכון דירת מגורים?

שופטת בית המשפט העליון, רות רונן ברע"א 1708/23 רפי אשמי נ' א.ר.א.ב בונוס בע"מ (נבו 07.05.2023) דחתה בקשת רשות ערעור על החלטה בה נדחתה בקשת המבקש למתן צו מניעה זמני האוסר על אחת המשיבות בערעור להמשיך בהליכי מימוש משכון בית המגורים ומשרדו של המבקש במסגרת הליכי הוצאה לפועל, עד להכרעה בתביעה המתבררת בבימ"ש קמא.

נפסק כי לא ניתן לומר שהתביעה חסרת סיכוי באופן המטה כשלעצמו את הכף לדחיית הבקשה לסעד זמני, אך "שיקולי מאזן הנוחות מטים את הכף לעבר דחיית הבקשה".

השוני בפסיקה לגבי דיור חלופי במימוש לפי חוק חדלות פירעון למול מימוש משכון?

בעניין הזמן בו בית המשפט מורה על דיור חלופי לחייב, קבע שופט בית המשפט העליון מינץ ברע"א 8599/22 בנימין כהן נ' עו"ד גיל אפרתי נאמן (נבו 15.01.2023) כי "בהתאם לדין החל לאחר כניסתו לתוקף של חוק חדלות פירעון, מימוש משכנתא או משכון לגבי מקרקעין, המשמשים למגורי חייב שניתן לגביו צו לפתיחת הליכים, ובני משפחתו ייעשה בהתאם להוראות חוק חדלות הפירעון, אך לעניין הסידור החלוף ימשיכו לחול הוראות סעיף 38(ג) לחוק ההוצאה לפועל, לרבות הגבלת תקופת הסידור החלוף ל-18 חודשים."

כלומר, אם המימוש מתבצע לפי חוק חדלות פירעון דירת מגורים, יספקו לחייב ולבני משפחתו דיור חלוף למשל 48 חודשים, לעומת מימוש משכון או משכנתא, שתגביל את התקופה ל18 חודשים בלבד.

מה עם דירת מגורים שהחייב לא מתגורר בה (דירה להשקעה)?

שימו לב, שכל המאמר, ובכלל, כל הסעיף בחוק, מדבר על מימוש דירת מגורים של חייב בהליך חדלות פירעון, שהחייב מתגורר בה בפועל. המשמעות היא שאם מדובר בחייב שמשכיר את הדירה למישהו אחר, הוא לא יהיה זכאי להגנות שנקבעו בחוק והזכרנו לעיל. נשאלת השאלה מה קורה אם הכספים שמקבל מהשכרת הדירה, בעצם משמשים אותו לשכירת דירה בעצמו? בדיוק ביחס לזה נקבע בבית משפט השלום בחיפה, בתיק חדל"פ 1868-06-20 כי:

"בהתאם להוראות סעיף 229 לחוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי, ליחידה ולבעלה יש זכות לטעון להגנת בית המגורים, ככל שהנכס משמש למגוריהם. בפועל, היחידים שוכרים דירה חלופית ומשכירים דירה זו כאשר הם עובדים לפרנסתם במקום מגורים אחר בדרום הארץ.

בפועל סעיף 229 (א) מורה על קיום הגנת בית המגורים רק במקרים שבהם המקרקעין משמשים כולם או חלקם למגורי היחיד, בפועל המקרקעין משמשים למימון מגורי היחידה כהשקעה כלכלית ולכן באופן עקרוני ההגנה כאמור לא חלה, קרי מחצית משווי הזכויות של הדירה ראויים להילקח בחשבון בעת קביעת התשלום הראוי לפדיון הזכויות".

השיקולים שישקול בית המשפט של חדלות פירעון במימוש דירת מגורים

אחרי הכול, המילה האחרונה, כפי שקבע המחוקק, מסורה לבית המשפט, ולו יש את השיקולים שלו. אם מדובר למשל בחייב מבוגר, בית המשפט מן הסתם ייטה להחליט שדירת המגורים לא תימכר. כך גם יש התחשבות במצבו הבריאותי של החייב או מי מבני משפחתו, או למשל במספר בני המשפחה התלויים בו.

כמובן שפוטנציאל ההשתכרות העתידי של החייב גם מאוד רלוונטי, וכמובן הנזק שייגרם ממכירת הדירה אל מול הרווח שיגיע להליך חדלות הפירעון. חשוב לומר, למען הסר ספק, המטרה הברורה והחד משמעית היא כמובן להימנע ממימוש דירת המגורים.

כדי לא להגיע "לרגע האחרון" שבו החרב מונחת על הצוואר ואין לחייב מענה, יש לערוך בראש ובראשונה ולפני פנייה להליך כזה או אחר, בדיקה משפטית וכלכלית מקיפה, ולבדוק מהן אפשרויות גיוס הכספים, האם יש קרנות השתלמות, קופות פנסיה, האם אפשר לקבל סיוע ממשפחה וכו' – ולבחון מהי האפשרות המשפטית הנכונה ביותר לצורך השגת המטרה בנסיבות המקרה הספציפי.

אז למה צריך עורך דין?

מן הסתם כבר הספקתם להבין, שכפי שכבר נאמר, שהטיעונים ביחס למצבו של החייב, כפי שהם נשמעים בבית המשפט, משמעותיים מאוד. רק עורך דין שמבין בתחום, שבקיא בחוק ובפסיקה הענפה בתחום, ידע לטעון בפני בית המשפט את הטיעונים המשפטיים הרלוונטיים תוך התאמתם לנסיבות הספציפיות שלכם, והכל במטרה להגן הזכויות שלכם.

היות וכל מקרה שונה בנסיבותיו, אנו ממליצים לערוך בירור משפטי מקצועי ומקיף על ידי עורך דין חדלות פירעון, לפני שמגבשים החלטה לאיזה הליך נכון לפנות. נציין שיש היום מגוון מסלולים משפטיים חלופיים שייתכן ויתנו מענה יעיל ואיכותי יותר, מאשר פנייה לא מושכלת להליך חדלות פירעון.